Een appartement dat met een lening wordt gekocht en waarvan de huur een deel van de maandelijkse aflossingen dekt: dat is het basisprincipe van vastgoedbeleggingen. Investeren in vastgoed om duurzaam vermogen op te bouwen, berust op dit eenvoudige principe. De uitvoering ervan vereist echter inzicht in enkele technische factoren die in traditionele gidsen vaak onderbelicht blijven.
Energielabel en regelgeving: de eerste toets vóór elke aankoop voor verhuur
Heb je een aantrekkelijk geprijsde oudere woning op het oog met energielabel F of G? Sinds 1 januari 2025 voldoen woningen met energielabel G in Europees Frankrijk niet meer aan de eisen voor energiezuinigheid. Concreet betekent dit dat een woning met energielabel G niet meer opnieuw verhuurd mag worden.
Voor woningen met energielabel F geldt de deadline van 2028 en voor woningen met energielabel E die van 2034. Een woning met een slecht energielabel kopen zonder de renovatiekosten in te calculeren, komt neer op de aankoop van een pand waarvan de verhuurmogelijkheden op korte termijn kunnen verdwijnen.
Er zijn twee valkuilen. Ten eerste zijn de huren van woningen met energielabel F en G bevroren: een huurverhoging is niet toegestaan bij een nieuwe verhuur, een huurprijsherziening of een verlenging van het huurcontract. Ten tweede zijn in een appartementencomplex isolatie- of verwarmingswerkzaamheden afhankelijk van een stemming tijdens de algemene vergadering van mede-eigenaars. Eén eigenaar kan niet altijd zelfstandig de noodzakelijke renovaties laten uitvoeren.
Voor wie wil investeren met Immorise, is deze energietoets een eerste vereiste voor elke rendementsanalyse. Controleer voordat je het rendement van een oudere woning berekent het energielabel en schat de kosten om de woning aan de normen te laten voldoen.
Hypotheek en hefboomeffect: waarom vastgoed anders is dan andere beleggingen
Waarom blijft vastgoed zo populair als manier om vermogen op te bouwen? Het antwoord is één woord: krediet. Anders dan bij een financiële belegging is de bank bereid een aanzienlijk bedrag uit te lenen voor de aankoop van een fysiek pand.
Dit mechanisme heet het hefboomeffect. Met een beperkte eigen inbreng verwerft de belegger een bezit waarvan de volledige waarde voor hem aan het werk is. De huurinkomsten dekken een deel van de maandelijkse aflossingen, soms zelfs het volledige bedrag. Uiteindelijk is de lening afbetaald en levert het pand netto-inkomsten op.
Hoe werkt het hefboomeffect in de praktijk?
Een eenvoudig voorbeeld: een koper financiert een huurwoning met een lening met een looptijd van twintig jaar. Elke maand dekt de ontvangen huur het grootste deel van de aflossing. De werkelijke spaarinspanning beperkt zich tot het verschil tussen de huur en de maandelijkse aflossing, plus de niet-doorberekende kosten.
Dit verschil varieert naargelang de stad, het type woning en de verkregen rente. Daarom is een nauwkeurige financiële simulatie vóór de aankoop bepalend voor de haalbaarheid van het project. Een spreadsheet waarin de servicekosten, onroerendezaakbelasting, overlijdensrisicoverzekering en eventuele periodes van leegstand zijn opgenomen, geeft een realistisch beeld van de kasstroom.
Gemeubileerde verhuur als LMNP en belasting op huurinkomsten: twee regimes om te vergelijken
De belasting bepaalt wat de belegger daadwerkelijk overhoudt. Bij ongemeubileerde verhuur worden de huurinkomsten belast als inkomsten uit onroerend goed. Bij gemeubileerde verhuur onder de LMNP-status (verhuurder van gemeubileerde woonruimte die niet beroepsmatig verhuurt) vallen ze onder de industriële en commerciële winst.
Inkomsten uit onroerend goed bij ongemeubileerde verhuur
Er zijn twee mogelijkheden:
- Bij het micro-foncier-regime wordt een forfaitaire aftrek toegepast op de ontvangen huur, zonder rekening te houden met de werkelijke kosten. Dit regime is geschikt voor beleggers met lage kosten.
- Met het werkelijke regime kunnen de daadwerkelijke kosten worden afgetrokken: rente op de lening, renovatiewerkzaamheden, verzekering en beheerkosten. Dit regime wordt voordelig zodra deze kosten een aanzienlijk deel van de huurinkomsten uitmaken.
- De keuze tussen beide regimes bindt de belegger voor meerdere jaren. Een verkeerde keuze van belastingregime kan het nettorendement blijvend verlagen.
De LMNP-status en boekhoudkundige afschrijving
De LMNP-status onder het werkelijke regime biedt een bijzonder voordeel: de woning en de meubels mogen boekhoudkundig worden afgeschreven. Deze afschrijving verlaagt de belastbare winst zonder dat er geld uit de kas hoeft te komen. Het resultaat: de huurinkomsten kunnen jarenlang laag of zelfs helemaal niet worden belast.
Dit mechanisme schaft de belasting niet af, maar stelt die uit. Bij verkoop gelden de regels voor vermogenswinst. De keuze tussen ongemeubileerde en gemeubileerde verhuur hangt daarom af van het vermogensdoel: direct inkomen, overdracht van de woning aan erfgenamen of verkoop op middellange termijn.
Locatie en verhuurbeheer: de twee factoren waar de belegger invloed op heeft
Het rendement van een vastgoedbelegging hangt af van macro-economische factoren (rente, regelgeving) en individuele keuzes. Twee van die keuzes wegen zwaarder dan de rest.
De eerste is de locatie. Een woning dicht bij openbaar vervoer, winkels en werkgelegenheidscentra trekt stabiele huurders aan. Leegstand is de grootste vijand van het rendement, veel meer dan de aankoopprijs per vierkante meter.
De tweede is het beheer. Een belegger kan de woning zelf beheren of deze taak aan een professional uitbesteden. Uitbesteed beheer kost doorgaans enkele procenten van de huur, maar verkleint het risico op wanbetaling en vermindert de tijd die aan administratieve opvolging wordt besteed.
- Controleer vóór de aankoop hoe groot de vraag naar huurwoningen in de stad of wijk is (leegstandspercentage, gemiddelde tijd tot wederverhuur)
- Vergelijk de notariskosten voor bestaande en nieuwbouwwoningen, want het verschil beïnvloedt de totale aankoopkosten
- Houd rekening met de servicekosten door de notulen van de algemene vergaderingen van mede-eigenaars van de afgelopen drie jaar te raadplegen
Duurzaam vastgoedvermogen berust op nauwkeurige technische keuzes, niet op de algemene overtuiging dat “vastgoed altijd in waarde stijgt”. Het energielabel, de fiscale constructie en de kwaliteit van de locatie bepalen samen of de vastgoedbelegging op lange termijn aan de verwachtingen voldoet.
